Actua

Nuttige actuele informatie van uw advocaat

DE VERKRIJGENDE VERJARING VAN EEN ONROEREND GOED


DE VERKRIJGENDE VERJARING VAN EEN ONROEREND GOED

Stel: u koopt een onroerend goed en wordt bijgevolg eigenaar van dat onroerend goed. Jaren later blijkt plots dat de verkoop niet rechtsgeldig gebeurd zou zijn. Uw eigendomstitel wordt plots betwist.

Wat nu? Hoewel dit voor het merendeel van de bevolking “ver van huis” lijkt, gebeurt het in de praktijk toch dat het eigendomsrecht na jaren van stilzwijgen plots uit het niets wordt betwist. Soms zelfs door de gemeente zelf die na onderzoek van het kadaster tot de conclusie komt dat de grond juridisch op naam van de gemeente staat en deze tientallen jaren terug in gebruik werd gegeven aan iemand.

De “verkrijgende verjaring” biedt hier een oplossing. Van Eeghem/OndernemingsAdvocaten legt het u graag uit:

 

DERTIGJARIGE VERKRIJGENDE VERJARING
 

Artikel 2262 BW bepaalt:
 

“Alle zakelijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van dertig jaar, zonder dat hij die zich op deze verjaring beroept, verplicht is daarvan enige titel te vertonen of dat men hem de exceptie van kwade trouw kan tegenwerpen.”                 
 

Deze gemeenrechtelijke verjaringstermijn veronderstelt dat er aan twee voorwaarden voldaan moet zijn vooraleer men de dertigjarige verkrijgende verjaring kan inroepen, namelijk (1) het bezit conform artikel 2228 BW en (2) het verloop van de dertigjarige termijn.

Meer concreet dient daarbij onder “bezit” te worden verstaan:

 

Bezit is het houden of het genieten van een zaak die wij in onze macht hebben of van een recht dat wij uitoefenen, hetzij in persoon, hetzij door een ander die in onze naam de zaak in zijn macht heeft of het recht uitoefent”.
 

Het bezit omvat een feitelijk element, dit wil zeggen de ‘feitelijke heerschappij’ over de zaak en een intentioneel element, dit wil zeggen de ‘wil om die feitelijke heerschappij voor eigen rekening uit te oefenen’.
 

Het bezit van het goed creëert dus eigenlijk een vermoeden van eigendom en het langdurig bezit (lees hier: dertig jaar) doet de eigendom verkrijgen.
 

Gelet op het feit dat het bezit een rechtsfeit is, kan dit bezit bovendien ook door alle middelen van recht bewezen worden, met inbegrip van getuigen en vermoedens.
 

Indien u dus aan de hand van getuigen, documenten in uw bezit edm. kunt aantonen dat u bezitsdaden gesteld hebt nadat u dacht eigenaar te zijn geworden, kan dit gebruikt worden om het vermoeden van eigendom te creëren, wat dan weer als uitgangspunt kan gebruikt worden voor de start van de termijn. Het bewijs kan bijvoorbeeld blijken uit facturen van werken uitgevoerd aan het onroerend goed, eventuele huurovereenkomsten die u als verhuurder heeft afgesloten, verzekeringsdocumenten, verklaringen van buren edm.
 

In elk geval moet aan de hand van deze stukken aangetoond kunnen worden dat het hier gaat om deugdelijk (lees: voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig) bezit. Indien uw eigendomsrecht over die periode van dertig jaar bijvoorbeeld herhaaldelijk betwist werd door een derde kan moeilijk beweerd worden dat het hier gaat om deugdelijk bezit.

 

KORTE VERKRIJGENDE VERJARING

Art. 2265 B.W. bepaalt:

Hij die de goeder trouw en uit kracht van een wettige titel een onroerend goed verkrijgt, bekomt daarvan de eigendom door verjaring na tien jaren, indien de ware eigenaar woont binnen het rechtsgebied van het hof van beroep waarin het onroerend goed gelegen is; en na twintig jaren, indien hij buiten dat gebied zijn woonplaats heeft.
 

Het grote verschil met de dertigjarige verkrijgende verjaring – los van de termijn zelf- is dat men pas beroep kan doen op de korte verkrijgende verjaring mits men over een wettige titel beschikt én men te goeder trouw het onroerend goed bezit. Deze bijkomende voorwaarden gelden niet voor de dertigjarige verkrijgende verjaring.
 

De goede trouw wordt daarbij vermoed zodat de kwade trouw zal moeten worden bewezen door de persoon of instantie die uw eigendomsrecht betwist.
 

Al naargelang waar de werkelijke eigenaar woont zal de termijn in elk geval tien, dan wel twintig jaar bedragen. Indien de werkelijke eigenaar in hetzelfde rechtsgebied van het hof van beroep woont als dat waarin het onroerend goed gelegen is, bedraagt de termijn dus tien jaar. Zo niet, bedraagt de termijn twintig jaar na het verkrijgen van de wettige titel.
 

Onder een wettige titel dient daarbij te worden verstaan: een authentieke akte die overgeschreven werd in de hypotheekregisters. Een onderhandse akte volstaat dus niet.
 

Wordt u geconfronteerd met zo’n situatie of heeft u na het lezen van deze korte uiteenzetting nog andere vragen, aarzel dan niet om ons te contacteren. Wij helpen u graag verder.
 

Melissa BOGAERT